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卖地收入越来越多土地财政越走越险

发布时间:2019-08-16 20:03:51

  土地出让金半年增幅超六成

  伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,今年前6个月全国 06个城市共交易土地1549 宗,土地出让金达1.1 万亿元,同比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超17 9亿元,接近去年全年的19 4.92亿元。

  7月 日,京沪两地各出“地王”。北京夏家胡同地块经过62轮激烈竞拍,由懋源置业摘得,总价17.7亿元,剔除保障房折合楼板价约每平方米4.1万元,溢价率约 5%。浦东新区(,)技园区一商住地块经过 2 次加价,被万科以总价48.7亿元竞得,楼板价每平方米21415元,溢价率达到88.6%。值得注意的是,一直声称不拿“地王”的万科自6月以来已连续两次竞得“地王”。

  市场统计数据显示,6月全国 06个城市成交地块楼板价为每平方米12 5元,环比、同比分别上涨14%、44%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为每平方米1575元,环比、同比分别上涨7%、41%。

  万达集团董事长认为,目前土地市场火爆与土地供应长期短缺有关。而现行的土地招拍挂制度,虽然能够防范腐败,但“价高者得”的逻辑必然推高房价。

  房企抢地地方政府找钱

  房企不差钱,政府急需钱,使地市火爆一再上演。

  一方面,外围的“钱荒”并未太多影响到房企尤其是大型房企的资金情况。“对排名前100位的房企,态度没什么变化。目前银行对我们的授信额度、利率和放款条件等保持不变,企业今年的拿地和开发计划也没有变化。”一上市房企负责人告诉,由于去年以来销售活跃、前期贷款到位等原因,目前企业资金状况没有受到太大影响。

  统计数据显示,今年前5个月,房地产开发企业到位资金45115亿元,同比增长 2.0%。

  另一方面,债务缠身的地方政府急于“以地换钱”。审计署日前发布的地方政府本级政府性债务审计结果公告显示, 6个地区2012年底债务余额共计 .85万亿元。其中,超过半数地方政府指望卖地还钱,21个地方政府承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额有7746.97亿元,占这些地区债务余额的54.64%。

  “地方政府很差钱,急需土地出让金,所以部分城市推出了优质地块。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

  江苏住房和城乡建设厅一位官员表示,目前地方政府没有其他可以替代的财政收入来源,短期内仍然要靠土地出让金支持一些项目,“在地方政府偿债及保障房开发支出等多重压力下,要求限制地价很难奏效”。

  楼市调控面临关键抉择

  财政部公布的数据显示,今年前5月,全国公共财政收入56214亿元,同比增长6.6%,增幅回落6.1个百分点。至5月份,全国公共财政收入增速连续第三个月停留在6%左右的低位。两相对比,不难想象“点土成金”的卖地行为对地方政府的诱惑有多大。

  发展改革委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为,中国经济能够保持长时期高速增长,除去低劳动力成本等因素外,廉价的土地成本是最为重要的原因。地方政府依靠土地红利,补贴了低价提供的城市公共用品,支撑了大量非农就业,这正是土地财政发挥的积极作用所在。

  但一些专家担心,地方政府已经过惯了“土地财政”的好日子,没有耐心再通过发展实体经济慢慢积累财源。如果这样,“土地财政”之路将越走越艰难,越走越危险。从2010年起,中央明确要求地方政府通过“土地财政”获利的收入,重点用于改善民生和偿还政府债务,用于保障房建设、教育投入等。但是实际情况并不乐观。地方政府的土地获利,更多是继续与扩大政府负债相“配套”,进行城市建设与改造、甚至大拆大建。

  而对房地产调控来说,不解决“土地财政”,限购、限价等行政手段只能是权宜之计。“只要地方政府对‘土地财政’的依赖度不变,即使增加再多的土地供应,也阻止不了地价、房价的上涨。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

  业内人士称,房价问题与住房需求、财税关系、“土地财政”等多方面问题相关。目前房地产调控面临诸多关键抉择,必须统筹考量、坚定决心,形成完备的制度设计。

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